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Ante esta situación de pandemia que se vive actualmente, algunas personas ven la oportunidad de adquirir una vivienda VIS, por ello, nuestra notaría 19, en el presente artículo, dará las pautas para formalizar este trámite de compra vivienda vis definiendo lo que es una Vivienda de Interés Social, el paso a paso para la compra de vivienda vis, su escritura pública, las condiciones, los documentos para elaborar la escritura, qué debe transcribirse, cómo es su aprobación, quiénes deben firmar, cuáles son los costos notariales, cómo se registra la escritura y si requiere de abogado para ello.

¿Qué es una Vivienda de Interés Social?

El artículo 44 de la Ley 9 de 1989, modificado por la Ley 388 de 1997, describe que: «Se entiende por viviendas de interés social aquellas que se desarrollen para garantizar el derecho a la vivienda de los hogares de menores ingresos. En cada plan nacional de desarrollo el Gobierno Nacional establecerá el tipo y precio máximo de las soluciones destinadas a estos hogares teniendo en cuenta, entre otros aspectos, las características del déficit habitacional, las posibilidades de acceso al crédito de los hogares, las condiciones de la oferta, el monto de recursos de crédito disponibles por parte del sector financiero y la suma de fondos del Estado destinados a los programas de vivienda.”

El Gobierno Nacional en aras de recuperar el sector constructor como consecuencia de la crisis económica presentada por el Covid 19 a nivel mundial y en Colombia, especialmente, meses atrás informó sobre el proyecto del Decreto para dar 200 mil subsidios a las personas que estén interesadas en adquirir inmuebles; destinando el 50% de ellos para la compra de Viviendas de Interés Social (VIS) y  el otro 50% a viviendas no VIS,  que son el resto de viviendas que, incluso, pueden ser de altos valores.

La finalidad de los subsidios es el de servir de ayuda para adquirir vivienda nueva entre los años 2020 y 2022, con la noticia del financiamiento de 100 mil viviendas no VIS. Este plan hace una división entre ciudades grandes y municipios para determinar el valor de las viviendas que se subsidiarán.

Paso a paso de la compra de vivienda VIS

  • Ricardo debe investigar qué es la vivienda vis, sus valores, sus proyectos, aprender del tema para que tenga claro su enfoque y sepa diferenciar los tipos de vivienda, porque de eso depende el valor del subsidio, los requisitos y documentos a aportar.

Los tipos de vivienda son:

  • VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL (VIS): es una vivienda nueva (casa o apartamento) con un valor que no supera los 135 salarios mínimos legales mensuales vigentes (SMLM).
  • VIVIENDA DE INTERÉS PRIORITARIO (VIP): es una vivienda nueva que su valor máximo es de 70 SMLM.
  • Informarse sobre los distintos subsidios que existen, los cuales dependen del valor total de los ingresos familiares y que son otorgados a través de las cajas de compensación familiar, subsidios Mi Casa Ya y Arriendo Social del Fondo Nacional del Ahorro.
  • Si toma la decisión de la vivienda que desea adquirir, revisar sus ahorros y establecer cuánto dinero tiene y cuánto debe reunir para llenar el requisito de la cuota inicial y el subsidio al que aplicará.
  • Luego, elige el proyecto al que quiera aplicar, de acuerdo al número de integrantes de la familia y sus necesidades, y lo separa sobre planos, pues ésta es una de las características de la vivienda VIS que permite precios más cómodos y la ocasión de realizar, luego de la entrega, las mejoras que consideren convenientes, permitiendo que pague la cuota inicial (que está entre un 30% y 40% del valor total del inmueble) en cuotas mensuales por medio de una Fiducia.
  • Alternamente, escoge el subsidio al que va a aplicar y determina el modo de financiación que usará.
  • Si aplica a un subsidio de caja de compensación familiar requiere:
  • Tener ingresos familiares máximos de 4 SMLM y no haber sido propietario de vivienda.
  • Aclarar el tipo de documentos que solicitan y cuáles son las fechas de aplicación.
  • Contar con capital en cuentas de ahorro programado, cesantías y/o el pago de las cuotas mensuales para ir cancelando el valor de la cuota inicial, que ya debes estar aportando.

Tiene la opción de aplicar al doble subsidio de vivienda o al subsidio de concurrencia con MI CASA YA.

  • Posteriormente, al estar pagando la cuota inicial en plazos mensuales, verifica su capacidad crediticia para la preaprobación de un crédito hipotecario o leasing habitacional.
  • Seguidamente, procede a la escrituración en la Notaría 19 y la firma del documento que le harán propietario del inmueble; con la escritura en la notaría, Ricardo como comprador, la Constructora Hitos como vendedor y el banco la firman. Asumiendo el comprador, usualmente, el pago de los costos notariales y el impuesto de timbres y estampillas.
  • Es esencial la revisión completa del contenido de la escritura relacionada con el valor del préstamo, las especificaciones del inmueble (área, linderos, etc.) tasa de interés, cuotas pactadas, plazos, seguros, y datos personales del comprador.

Luego de la firma, el notario ejecuta el cierre de la escritura y otorga las copias de la misma con el fin que Ricardo haga la inscripción de la compraventa en la Oficina de Instrumentos Públicos y Oficina de Catastro. 

Escritura Pública

Una vez que Ricardo como comprador paga la totalidad de su crédito ante la Constructora Hitos Propiedad Horizontal para la adquisición de una vivienda de interés social y realiza el trámite de compra vivienda vis, comparece junto con el vendedor a la Notaría 19 para firmar y formalizar, mediante escritura pública, la compraventa y ser así el propietario del inmueble.

El artículo 1857 del Código Civil señala que la venta se considera perfecta desde que las partes acordaron el objeto de ella, inmueble o inmueble, y en el precio y, luego, se otorgue escritura pública. Por tanto, es menester realizar el documento notarial para probar la calidad del acto que se celebra.

La escritura de compraventa es un documento público que se protocoliza en la notaría y contiene la declaración manifiesta de una o varias personas donde se hace constar una obligación, un contrato o convenio, con las firmas de las partes.

Condiciones

Con anterioridad, tanto comprador como vendedor, fijaron las condiciones para la compraventa de una vivienda de interés social, a través de una promesa de compraventa. En esta acordaron el precio y la forma de pago sobre el inmueble que Ricardo quería para él, estableciendo que el precio de la vivienda de interés social tenía un valor que no supera los ciento treinta y cinco salarios mínimos legales mensuales vigentes (135 SMLMV). Es decir, que Ricardo pagó la suma de $131’670.450, correspondiente al año 2020 y con el subsidio que obtuvo del Gobierno, pues sus ingresos familiares no superan los cuatro salarios mínimos mensuales legales vigentes, que equivale para este año la suma de $3.511.212.

Este acuerdo bilateral fue firmado en la Notaría 19 y quedó estipulado que una vez Ricardo pagara el valor pactado, se daría inicio al trámite para compra vivienda vis y suscribir la respectiva escritura pública.

Documentos para elaborar la escritura pública

Tanto comprador como vendedor acordaron, asimismo, que la escritura de compraventa se haría en la Notaría 19, por lo que la Constructora envió los documentos a la notaría para radicar el acto jurídico de compraventa con uno de los asesores jurídicos y dar inicio a la transcripción de la negociación, adjuntando copia de la escritura pública del inmueble para que una digitadora de la notaría, por escrito y de forma textual, escribiera lo que allí se estipulaba.

Igualmente, se adjuntan fotocopias de las cédulas del comprador y del representante legal de la Constructora, así como el certificado de tradición del inmueble no superior a 30 días de expedición.  Asimismo, se estipuló el precio de la vivienda de interés social (VIS) y la forma de pago que en este caso es de contado.

Para agilizar el trámite compra vivienda vis lo más rápido posible, y proceder a la expedición de la escritura pública, se acompañó a los demás documentos el pago del impuesto predial del año vigente, paz y salvo de servicios públicos y de valorización que es lo que se denomina Certificado de Estado de Cuenta para Trámite Notarial, así como el Paz y Salvo de Administración, por estar ubicada la casa en un conjunto cerrado de Propiedad Horizontal.

Duración del trámite compra vivienda vis en su transcripción y expedición

La Notaría 19, una vez obtuvo los documentos antes enunciados, procedió a su trascripción en las condiciones señaladas, comunicándole a los dos días siguientes que ya estaba lista la minuta de compraventa que debían leer y corregir, si es del caso, para la aprobación de ambas partes.

Aprobación

Ricardo se acercó a la Notaría 19 y leyó la escritura pública, sin encontrar reparo alguno dando su visto bueno y lo mismo sucedió con el vendedor quien, a través de su correo electrónico recibió el texto de la escritura pública, a pedido de ellos, para la revisión por parte de su oficina jurídica, dando aprobación al mismo a través de este mismo medio a la notaría.

Firmas

 Los comparecientes (comprador y vendedor) acordaron fecha y hora para la respectiva firma de la escritura pública, una vez que la Notaría 19 verificó que la documentación requerida cumplía con los requisitos exigidos. Una asesora jurídica de la Notaría estuvo acompañándolos hasta que firmaron y los invitó a pagar los derechos notariales que se generan con el trámite compra vivienda vis.

 Costos notariales

De acuerdo con la Resolución 1299 de 2020, de la Superintendencia de Notariado y Registro, a las sumas que excedan el valor de $176.800, se les aplicará la tarifa única del tres por mil (3×1.000) del valor de la venta que, por regla general, tal costo es asumido por partes iguales entre comprador y vendedor, o según lo que acuerden entre ellos mismos. Ver en Tarifas notariales.

Es importante señalar que por ser una vivienda de interés social (VIS) tiene un descuento del 50 por ciento sobre las tarifas ordinarias, tanto en las tarifas notariales como de registro.

Es de anotar, igualmente, que la Retención en la Fuente no aplica en este caso dado que la adquisición se hizo a una constructora y éstas son autorretenedoras, por lo que no deben pagar ese impuesto.

Registro escritura

Luego que Ricardo reclamara su escritura pública donde expresó que él había adquirido una vivienda de interés social (VIS), se acercó a pagar el impuesto departamental de registro (ver porcentaje a pagar), antes conocido como pago de Beneficencia y luego a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, de tal manera que realizados dichos trámites pudo constatar con el certificado de tradición que él era el único propietario de la vivienda de interés social (VIS) y, por ende, ya tenía casa propia.

¿Se requiere de abogado?

No, pero las partes pueden realizar esta compraventa a través de apoderados si así lo consideran, sea abogado o no.

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